Кому подойдет такой вариант и какое регулирование для этого нужно ввести.
В Центробанке рассматривают лизинг жилья как альтернативу ипотеке, заявили «Известиям» в регуляторе. Для этого нужно установить минимальные требования к устойчивости и прозрачности игроков рынка, а также выравнять условия для аренды и ипотеки в части налогов. Такой вариант подойдет, например, для тех, у кого нет первоначального взноса. При этом в банковском секторе считают, что новый продукт может стать лишь дополнением к уже существующим вариантам, а для его развития потребуется поддержка от государства.
С чувством, толком и проработкой
В наибольшей степени услуги рынка лизинга жилья подходят для категорий заемщиков, которые по каким-либо причинам не могут воспользоваться ипотекой, рассказали «Известиям» в Банке России. Там отметили, что речь идет, например, о людях без кредитной истории, о тех, кто проходил процедуру банкротства, а также о клиентах, не имеющих средств на первоначальный взнос.
— В международной и российской практике есть удачные примеры использования подобных инструментов. Например, аренда с правом выкупа в Италии и Испании. А в России — проект арендного жилья ДОМ.РФ, — рассказали в ЦБ.
В то же время для развития нового направления необходимо дополнительно проработать ряд вопросов, подчеркнули в Банке России.
Развитие коммерческого лизинга (аренды) жилья как розничной услуги потребует введения регулирования в отношении участников рынка. В частности, установления минимальных требований к их финансовой устойчивости и прозрачности деятельности, а также надлежащего обеспечения защиты прав клиентов, указали в ЦБ.
— Кроме того, для развития спроса на новую услугу необходимо выравнять финансовые условия работы лизинга жилья и ипотеки в части зачета НДС и расчета налога на имущество. Также потребуется исключить возможность использования этого продукта как способа оптимизации балансов застройщиков и обхода действующих регуляторных ограничений на ипотечном рынке, — отметили в Центробанке, добавив, что ведется межведомственное обсуждение темы.
Справка «Известий»
Лизинг — это долгосрочная аренда имущества или оборудования с возможностью выкупа в дальнейшем. Зачастую к этой услуге прибегают компании и индивидуальные предприниматели. Для частных клиентов продукт считается менее выгодным по сравнению с ипотекой, так как НДС (начисляется ежемесячно) выплачивает потребитель.
О том, что развитие рынка аренды и лизинга жилья будет прорабатываться в качестве альтернативы ипотеке, говорится в стратегии развития финрынка до 2030 года. Документ подготовлен Минфином и Центробанком и утвержден кабмином в конце 2022-го. В документе отмечалось, что повышению доступности жилья в России будет способствовать развитие нового сегмента, предусматривающего в том числе возможность поэтапного приобретения недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части.
«Известия» направили запрос крупным участникам лизингового рынка о планах работы в этом направлении.
Традиционно лизинг — это инструмент поддержки предпринимательской активности, он содействует модернизации средств производства и рассчитан на юридических лиц и ИП, объясняет директор Объединенной лизинговой ассоциации (ОЛА) Татьяна Позднякова.
По ее словам, распространение этого продукта на жилую недвижимость подразумевает работу с гражданами, что нетипично для абсолютного большинства компаний на рынке.
Кроме того, возникают коллизии с НДС и ряд других вопросов, которые требуют серьезной проработки и осмысления до начала активной работы в этом направлении, указала она. Также Татьяна Позднякова отметила: учитывая, что граждане как потребители — незащищенная сторона, сделки с ними требуют дополнительной защиты. Исходя из вышесказанного, к договорам лизинга с физлицами, в том числе жилья, могут быть применены дополнительные требования, и компании, планирующие работу в новом секторе, должны быть к этому готовы.
Лизинг vs ипотека
Возможность приобрести недвижимость в лизинг может стать только дополнением к действующим на рынке инструментам, но не их полноценной альтернативой, считают в ВТБ. Этот вариант может быть интересен клиентам, которые по разным причинам получают отказы от банков, подчеркнули в кредитной организации.
В ПСБ уверены, что для физлиц ключевым критерием выбора между двумя продуктами будет процентная ставка и размер ежемесячного платежа. Поскольку стоимость фондирования (привлечения денег) у банков в основном ниже, чем у лизинговых компаний, ипотека останется наиболее популярным предложением.
— Лизинг как промежуточный вариант между белым рынком ипотеки и преимущественно серым сегментом аренды имеет право на жизнь, если убрать некоторые встроенные недостатки. Например, требование НДС и высокий налог на имущество (обычно они «зашиты» в процент по продукту. — «Известия»), — поделились в банке «ДОМ.РФ».
В России арендуют жилье около 10% домохозяйств и примерно столько же купили квартиру в ипотеку.
Новый инструмент мог бы привлечь клиентов как из первого сегмента, так и из второго, но вряд это будет значимая доля, оценили в банке «ДОМ.РФ».
Плюсы лизинга в том, что граждане смогут рассматривать такую недвижимость как потенциально свою и в перспективе выкупить ее, отметили в кредитной организации. Тогда как основной минус — в существенной разнице между рыночными ставками аренды жилья и ипотеки: 4−5% против 11%. То есть это будет невыгодно для лизинговой компании. Поэтому вряд ли новый инструмент жизнеспособен без спецпрограмм субсидирования от государства.
В банке «Зенит» придерживаются аналогичной позиции, отмечая необходимость льгот от государства.
— Новый инструмент даст определенную надежду сегменту «неперспективных заемщиков» на решение жилищного вопроса, хотя его результаты пока кажутся сомнительными, — отметили в УБРиР.
Сейчас лизинг жилья не обладает значимыми преимуществами перед ипотекой, уверен член совета директоров аудиторско-консалтинговой сети FinExpertiza Агван Микаелян. По его словам, единственный плюс в том, что этот рынок менее зарегулирован и человек может гораздо проще получить в пользование квартиру с правом последующего выкупа.
Эксперт полагает, что преимуществом лизинга могло бы стать включение в договор возможности вернуть выплаченные деньги (с учетом штрафных санкций), в случае если у человека нет средств для дальнейших платежей. В целом этот продукт подходит и может быть более выгодным, чем ипотека, только для людей с высокими доходами, у которых есть конкретный финансовый план.
Роза Алмакунова
