На днях вступит в силу решение Центробанка повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Это отразится на кредитах с низким первоначальным взносом. Сколько теперь будут стоить квартиры?
Что изменится с 1 августа
Совет директоров Банка России решил повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15 до 20%). Речь идёт о кредитах, которые будут выдавать с 1 августа 2021 года.
— Положительным моментом действий ЦБ является борьба с необеспеченными кредитами. На рынке станет меньше покупателей, которые берут ипотеку, не имея собственных накоплений, без оглядки на возможные изменения макроэкономической ситуации и собственных финансовых возможностей, — считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков вспоминает, что аналогичное решение Центробанка уже было запущено 2−3 года назад, после чего многие банки ввели минимальный первый взнос 20%. Тогда это никак не повлияло на рынок ипотеки. Сейчас же наблюдается тенденция, что банки, наоборот, понижают первый взнос до 10%. Кроме того, надо учитывать, что по государственным программам действует первый взнос от 15%, и этого уровня достаточно клиентам, чтобы взять ипотеку на довольно комфортных условиях.
— Единственное, что может произойти, — это увеличение кредитных ставок по сегментам с низким первоначальным взносом. Это классическая история — повышенная ставка компенсирует риски банка по таким кредитам, — полагает Алексей Новиков.
Помимо того что кредитная деятельность регулируется Банком России, она также регулируется и рынком. Девелоперы оказывают на него серьёзное влияние, например субсидируя первоначальный взнос для клиентов. Об этом говорит коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
Соответственно, часть финансовой нагрузки (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) закономерно возьмут на себя девелоперы. Им выгодно, чтобы люди брали квартиры именно в ипотеку, потому что сейчас это главный драйвер спроса на первичную недвижимость.
— Думаю, банки будут регулировать вопрос не только с точки зрения величины первоначального взноса, но и с точки зрения кредитной истории конкретного заёмщика. Катастрофы на рынке не случится, но это будет фактором, влияющим на развитие отрасли. Так как брать ипотеку с низким первоначальным взносом будет невыгодно, люди будут либо учиться копить, либо станут пользоваться предложением тех застройщиков, которые субсидируют ипотечную ставку. Как правило, субсидированную ипотечную ставку предлагают в том случае, когда цена квадратного метра в их проекте выше рыночной. Но клиент в момент принятия решения сфокусирован именно на стоимости жилищного кредита и величине постоянных выплат. Безусловно, это переключение фокуса внимания очень выгодно девелоперам, потому что позволяет повышать стоимость квадратного метра, — отмечает Александр Коваленко.
Ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом всегда считались рискованными. В настоящее время с учётом фактора пандемии риски банков выше, чем обычно: клиенты теряют или могут потерять работу, работодатели сокращают штат, плюс в целом доходы населения за последние полтора года снизились.
— Таким образом, ужесточение условий по первому взносу было объективно ожидаемо. На данный момент надбавки для ипотечных заёмщиков с первым взносом менее 20% составляют от 0,25% до 1,0%. Например, в одном из банков, с которым мы работаем, для программы с нулевым первоначальным взносом ставки начинаются от 10,29%. Но при этом полностью от данной программы банк не отказывается, — рассказывает директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.
Он поясняет, что помимо низкого первого взноса кредитоспособность заёмщика оценивают по таким критериям, как стаж на последнем месте работы, должность, белая или серая зарплата, наличие зарплатного проекта в банке, наличие активов (недвижимость, автомобили) в собственности. Теперь проверка заёмщиков по всем этим критериям станет более тщательной и строгой.
— За последние 15 лет мы можем отметить всплески инвестирования в недвижимость в 2008 и 2014 годах, которые точно так же оказались кризисными для российской экономики. В эти периоды большинство покупателей (независимо от формы оплаты — 650 или ипотека) откладывали приобретение квартиры на «лучшее время». Тем самым инвесторы, которым было что терять, становились одними из основных покупателей. Процентные ставки, конечно, вырастут, но вряд ли коснутся тех, кто уже успел воспользоваться льготной ипотекой. При кредите 5 млн рублей сроком на 15 лет повышение на 1% составляет примерно 2,5−3 тыс. рублей ежемесячного платежа, — подсчитывает руководитель департамента консалтинга и аналитики НДВ «Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
Чтобы не допустить заметного спада спроса на ипотеку, банки могут постараться сдержать рост ставок, повышая их только для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой.
В то же время для заёмщиков с низкой долговой нагрузкой они могут минимизировать рост ставки, поскольку конкуренция за качественных клиентов остаётся очень высокой, а нагрузка на капитал в таком случае вырастет несильно. Такое мнение высказывает коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
Сколько будут стоить квартиры в новостройках
Дмитрий Таганов считает, что до конца 2021 года на рынке новостроек цены продолжат расти, а спрос будет сохраняться на высоком уровне. Дело в том, что крупные девелоперы субсидируют ставки, создавая выгодные условия для покупателей. За время действия программы льготной ипотеки компании смогли накопить необходимый для этого финансовый ресурс.
— Ещё один важный момент — это повышение ключевой ставки. На прошлой неделе она выросла с 5,5 до 6,5%. Если вслед за ней ставки по банковским депозитам так и не подрастут, то последует ещё один виток не ипотечного, а чисто инвестиционного спроса на квадратные метры со стороны владельцев депозитов с истекающим в этом и следующем году сроком. Так что цены вполне могут преодолеть очередной временный потолок и подняться ещё на 3−5% осенью, — говорит шеф-аналитик TeleTrade Пётр Пушкарёв.
Рынок ждёт коррекция. Размер её будет зависеть от множества факторов, в том числе класса проектов и объёма спроса.
Так считает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.
Он ожидает, что застройщики будут предлагать как дисконтные программы, так и совместные программы с банками-партнёрами: субсидированные ставки, ипотеку траншами и другие продуктовые решения, направленные на стимулирование спроса.
Никита Пальянов отмечает, что цены на недвижимость в меньшей степени подвержены влиянию ключевой ставки, они зависят от рыночных показателей, прежде всего от спроса. Он прогнозирует планомерное повышение на 1−1,5% в месяц. Более высокое повышение не имеет смысла, так как сможет снизить интерес потенциальных покупателей.
— Из-за общего ухудшения условий ипотечного кредитования вероятно повышение спроса на небольшое жильё. Его покупка станет промежуточным этапом. Люди будут сначала брать малогабаритное жильё, чтобы затем накопить денег и купить недвижимость нужной площади, — считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.
По её мнению, в августе продолжится охлаждение рынка, которое началось в июле. На это влияет и сезон отпусков с общим снижением деловой активности. До конца лета ценовая стабилизация сохранится. Однако осенью в компании ожидают восстановления покупательской активности на рынке новостроек.
Юлия Судакова считает, что, несмотря на негативные факторы, до конца этого года стоимость квадратного метра может дополнительно увеличиться на 7−8%. Спрос по-прежнему превышает предложение, особенно в массовом сегменте. Хотя вывод новых проектов увеличивается, в компании отмечают дефицит нового жилья на рынке.
— Цены на первичную недвижимость в большей степени зависят от спроса. Обычно он выше в экономсегменте. Соответственно, для новостроек уровня комфорткласса и выше данные изменения не окажут значительного влияния на спрос, а следовательно, и на цены, — поясняет представитель компании «Мегалит — Охта групп» Алексей Плюта.
Сколько будут стоить квартиры на вторичном рынке
Взгляд на вторичный рынок у риелторов несколько другой. Так, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома считает, что вряд ли в августе цены на вторичное жильё как-то сильно поднимутся или, наоборот, опустятся.
Он обращает внимание, что вторичный рынок жилья крайне инертен. Изменения с объёмом предложения или ценами здесь происходят крайне медленно.
— Пока мы наблюдаем на вторичном рынке старой Москвы рост цен предложения. С начала нынешнего года средняя цена квадрата увеличилась на 11,6%, усреднённая стоимость объекта — на 9%. Происходит это из-за того, что некоторые продавцы выставляют своё предложение на продажу по весьма высокой стоимости. Так что в августе, как и осенью, рост цен предложения во вторичном сегменте жилья может продолжиться. Самые востребованные у покупателей объекты, которые дорожают быстрее остальных, — 1-комнатные и наиболее бюджетные 2-комнатные квартиры с хорошими качественными характеристиками, расположенные в районах с развитой инфраструктурой, желательно недалеко от станции метро или МЦК, — отмечает Сергей Шлома.
При этом он обращает внимание на разницу в цене предложения и цене реализации (по которой проходят сделки). Далеко не всегда квартира продаётся за ту сумму, за которую её выставляет собственник. Так, стоимость реализации квартир с начала года серьёзно не изменилась ни в одном из округов старой Москвы. По предварительному прогнозу, продажные цены будут оставаться на том же уровне до конца нынешнего года.
— Вторичный рынок — так исторически сложилось — постфактум будет реагировать на изменения конъюнктуры на первичном. Цены в августе будут в том же диапазоне, что и в июле, — считает Вадим Бутин.
Впрочем, есть и другое мнение. Руководитель отдела продаж ИСГ «Мармакс» Анна Терехова отмечает рост интереса к сегменту вторичного жилья. Это связано с тем, что за последний период там не было такого стремительного роста цен, как на первичном рынке. Она считает, что повышенный спрос на вторичку неизбежно повлечёт за собой и повышение цен.
