На рынок жилой и коммерческой недвижимости в ближайшие три месяца будут влиять снижение спроса на фоне роста ключевой ставки до 12% для первой и изменение логистических цепочек — для второй. Подробный прогноз для проекта Финансы Mail.ru составил руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов.Игорь Талалов Инвестиционный аналитик
Жилая недвижимость
В 2023 году геополитическая напряженность продолжает оказывать давление на экономику нашей страны в целом и на рынок недвижимости в частности. Стремительное удешевление рубля этим летом уже привело к росту инфляции и заставило Центральный банк поднять ключевую ставку до 12%.
Как следствие, ставка по рыночной ипотеке для вторичного рынка выросла выше 13%, что совсем скоро станет серьезным препятствием для роста объемов выдачи ипотеки. Большинством населения такая ставка расценивается как близкая к заградительной. Это наверняка негативно скажется на объемах сделок уже через 1−2 месяца, когда закончатся сделки по предодобренной ипотеке, выдаваемой на старых условиях.
Сегодня ипотека — наиболее действенный драйвер развития рынка жилой недвижимости, и ухудшение доступности этого инструмента неизбежно приведет к сокращению спроса. Ключевым моментом в поведении участников рынка будет ожидание того, как долго ЦБ будет сохранять ключевую ставку на высоком уровне. В случае, если период действия высокой ставки продлится недолго, участникам рынка будет проще занять выжидательную позицию и дождаться улучшения ситуации.
В отсутствии «черных лебедей» даже при падении спроса на вторичном рынке в этот период цены останутся относительно стабильными из-за уменьшения объема экспозиции объектов. Рынок жилой недвижимости является достаточно инертным, и чтобы стоимость квадратного метра существенно пошла вниз, необходим продолжительный период действия негативных факторов.
Поэтому ожидать резких скачков цен и осенью, и до конца года, не стоит. Вероятнее всего, после незначительного роста цен в июле, к концу года можно ждать некоторого снижения.
На первичном рынке жилой недвижимости, несмотря на рост ключевой ставки и увеличение объема нераспроданных квартир у застройщиков, ситуация выглядит более предсказуемой.
Действие льготных программ ипотеки способно поддерживать спрос на приемлемом для застройщиков уровне, что позволит им удерживать цену в краткосрочной перспективе даже при неблагоприятных внешних условиях.
Игорь Талаловруководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital
Рост строительных издержек по мере роста инфляции и рост затрат на обслуживание проектного финансирования будут вынуждать застройщиков не только не снижать, но и увеличивать цены, обосновывая это покупателям увеличением строительной готовности объектов. При этом застройщики будут активно использовать индивидуальные скидки, акции и программы лояльности, для поддержания спроса. Это может позволить выгодно приобрести квартиру на первичном рынке.
Радикально изменить ситуацию может сокращение программ льготной ипотеки, но до конца года такой сценарий маловероятен. В строительной отрасли и смежных отраслях задействовано слишком много людей, чтобы правительство решило отказаться от поддержки застройщиков.
В связи с вышесказанным до конца года на первичном рынке возможен небольшой рост цен, не превышающий темпов инфляции.
В случае достижения Центробанком цели по инфляции в 2024 году ставка может снизится до 8,5% — 9,5%, что позволит рыночной ипотеке стать более привлекательной. Как следствие, в сочетании с отложенным спросом это подстегнёт рост цен на вторичном рынке, однако в случае отсутствия геополитических шоков возможный рост цен на недвижимость скорее всего будет плавным и равномерным, с учетом коррекции на сезонность.
Логистическая недвижимость
Стоимость логистической недвижимости (складов) продолжит расти и в 2024 году. Рост цен подогревается ростом спроса, что обусловлено переориентацией логистических потоков от поставщиков к потребителям, несмотря на всевозможные санкции и выход западных компаний с отечественного рынка.
Сегодня уровень вакансий в секторе логистической недвижимости находятся на минимальных значениях. Кроме того, текущие объемы нового строительства не позволяют сдержать рост цен. В текущей ситуации стабилизация и некоторая коррекция возможна не ранее второй половины 2025 года.
Торговая недвижимость
На рынке торговой недвижимости наблюдается несколько иная ситуация.
Сектор переживает не самые спокойные времена: пандемия, а затем санкционное давление и выход западных компаний привели к падению доходов арендаторов торговых центров и к росту вакансий.
Однако по итогам второго квартала наметилась тенденция на снижение уровня вакансии в торговых центрах. Освобожденные западными игроками площади заполняются отечественным брендами и компаниями из дружественных стран. Однако этого фактора может быть недостаточно для восстановления спроса и цен на торговую недвижимость. Высокая активность онлайн-продавцов и снижение реальных доходов населения могут сдержать рост потребительской активности в торговых центрах в среднесрочной перспективе.
Предпосылки роста спроса на торговую недвижимость все же существуют — уже во втором квартале 2023 года доля инвестиционных сделок с торговой недвижимостью стала рекордной за последние несколько лет. Это может означать уверенность инвесторов в том, что цены достигли нижнего порога и ожидают роста стоимости. Базовой предпосылкой здесь может являться исторически низкий уровень безработицы, ожидание увеличения реальных доходов населения и высокая инфляция прошлых периодов, которая не отразилась еще в цене объектов.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
- Что такое «медвежий» и «бычий» рынки?
