Стали меняться условия купли-продажи недвижимости. В некоторых сегментах наметился дефицит, а в других, наоборот, растут дисконты. Что происходит с продажей и арендой жилья и как будут меняться цены к середине лета?
Будут ли застройщики увеличивать скидки на новостройки
Сейчас максимальный дисконт в московских новостройках составляет до 30% от стоимости жилья. Впрочем, он распространяется только на ограниченный пул лотов в ЖК. Обычно это маловостребованные предложения. Например, многокомнатные квартиры с плохими видовыми характеристиками на первых двух жилых этажах. Это маркетинговые скидки. С их помощью девелоперы привлекают внимание ко всему проекту. Реальные скидки, которые зафиксированы между заключённой сделкой и медийной ценой, не больше 15%. Так видит ситуацию директор направления «Новостройки» в «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.
По его словам, сейчас на первичном рынке наступила ценовая стагнация. Девелоперы, в отличие от продавцов-физлиц на вторичном рынке, не имеют возможности моментально изменить цены, а себестоимость строительства не снижается. При этом покупатели выбирают меньшую сумму кредита по ипотеке — и в целом на рынке спрос смещается в более бюджетный сегмент.
— Великая строительная депрессия 2022 года сказалась как на застройщиках, так и на потребителях. Существенный подъём цен на строительство, в пике достигавший более 40%, внушил потенциальным клиентам строительных компаний страх. Причины — рост цен и опасность долгостроя. Прививка страхом сохранилась и сейчас, летом 2023 года. Именно поэтому многие компании стремятся сделать своим клиентам скидки или создать максимально комфортные условия для оплаты строительства. Жертвуя при этом либо собственной прибылью, либо характеристиками объекта (площадь, класс отделки и прочее), — рассказал директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.
Директор по продажам Point Estate Роман Амелин не согласен с этой тенденцией. По его словам, в ходе переговоров о покупке, возможно, и удастся договориться о дисконте в пределах 10%, но не более. Обычно вместо скидок девелоперы предлагают рассрочку, на некоторых проектах — на срок до 3 лет. Цены остаются на высоком уровне. Снижение если и есть, то оно точечное и не превышает 7−10%.
Некоторые клиенты ждут падения цен на квартиры в новостройках в связи с экономическими событиями и низким спросом. Но согласно порядкам финансирования проектов по эскроу-счетам, в финансовой модели, согласованной с банком-партнёром, самые интересные цены всегда на старте продаж. С каждым этапом строительства они только увеличиваются. На этот момент обратила внимание старший эксперт по новостройкам компании Barnes International Moscow Мария Ряховская.
Апрель и май 2023 года для рынка новостроек стали удачными. Поэтому у девелоперов нет мотива вновь возвращаться к большим скидкам, тем более в размере 30%. Так считает руководитель управления маркетинга и аналитики Денис Бобков.
— С сохранением ключевой ставки резкого изменения цен мы не прогнозируем. Стоимость недвижимости будет рассчитываться исходя из финансовой модели проекта и увеличиваться в соответствии с изменением стадии строительной готовности, — пояснил управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.
Ценовая стабильность сохранится, но в дальнейшем рынок покупателя позволит постепенно привлечь часть новой аудитории и укрепить активность. Восстановление экономики и спроса на рынке новостроек и ипотека с господдержкой могут привести в дальнейшем к увеличению стоимости жилья. Такой прогноз сделала заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова.
— Если нужно купить жильё, то не стоит ждать чудес, недвижимость не подешевеет на десятки процентов. Когда говорят о скидках в 30%, то речь идёт не о всём объёме предложения, а об ограниченном количестве специфических лотов. Существует также маркетинговый ход, когда цена недвижимости во всём проекте изначально существенно завышается, а затем продавцы умело жонглируют скидками. Но это лишь элемент политики компании, а не рынка в целом, — рассказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Чего ждут на вторичном рынке
Цены на вторичное жильё не меняются. Даже в сегодняшних условиях, когда ликвидные квартиры очень востребованы, и в некоторых районах уже намечается их дефицит, собственники не повышают цены. Они предпочитают быстро продать, а не экспериментировать со стоимостью. Об этом рассказал директор направления «Вторичный рынок» в «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
— Ликвидные объекты, которым собственники-продавцы назначают оптимальную цену, могут быть проданы и без дисконта. Их примерно 20% на рынке. В 80% случаев собственники готовы к торгу и снижению стоимости на 3−5%, — пояснил Сергей Шлома.
По его наблюдениям, предложение не растёт, а где-то наметился дефицит. Возможно, летом, когда традиционно спрос снижается примерно на 20%, предложение как раз немного подрастёт и выбор будет больше. По спросу (количество авансов и сделок) май в 2,5 раза превзошёл май прошлого года. В июне ситуация аналогичная. Высокая активность на рынке объясняется реализацией отложенного спроса и переходом примерно 20% клиентов сектора новостроек во вторичный сегмент.
Примечательно, что обращения и звонки клиентов в большинстве стали адресными. Покупатели чётко понимают, что им нужно. Если раньше зачастую люди искали по всей Москве что подешевле, то сейчас люди знают, какая требуется квартира, в каком районе и даже доме. Когда там на продажу выставляется подходящий вариант, они сразу вносят за него аванс. Так называемых квартирных туристов (тех, кто активно ходит на просмотры, но ничего не покупает) сегодня почти не осталось. Покупатели быстро принимают решение о сделке.
Как меняются цены на рынке загородной недвижимости
Скидки сейчас распространены как на первичном рынке многоквартирных домов, так и в сегменте ИЖС. В случае с квартирами ситуация оправдана низким спросом на подобные объекты летом и желанием застройщиков закрывать квоты дольщиков по проектному финансированию. Чтобы его получить и начать строительство, необходимо определённое количество дольщиков. Об этом рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Он отметил, что в случае с ИЖС ситуация несколько иная. В России идёт активная индексация цен строительных материалов — в совокупности они подорожали в среднем на 20%. Однако на ценах данный факт скажется не ранее осени, когда начнут строить именно из того, что закупили сейчас.
— Скидки обусловлены ожиданием застройщиков по сроку строительного сезона. В этом году он крайне активно стартовал в апреле, поэтому завершится уже в конце августа — начале сентября. Скидки в июле будут отличным инструментом для закрытия объектов в старых КП и подготовке следующих. Так что цены на ИЖС в середине лета зафиксируются, а прибавят от 5 до 10% из-за роста стоимости материалов они уже в сентябре, — пояснил Максим Лазовский.
На первичном загородном рынке Московской области с начала этого года количество лотов увеличилось на 8%. Проектов стало больше на 3%. За год +22% и +14% соответственно. Такие цифры привёл руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов.
По его словам, главное место здесь занимает земельный проект — участки без подряда. Предложение УБП постоянно растёт. В прошлом году исключением был лишь третий квартал, когда высокий спрос вымыл часть предложения.
На сколько подорожает аренда
В сегменте бизнес и премиум с мая цены существенно не изменились. Но динамика положительная и направлена на сокращение дисконтов. Спрос на такую недвижимость довольно активен. Показатели сопоставимы с теми, что были в аналогичные периоды прошлых лет (лето 2022 г. — исключение). Виден интерес арендаторов к предложенным на рынке вариантам. Повлияли на это в том числе обратная релокация и возвращение части арендаторов. Так охарактеризовал обстановку на рынке руководитель направления «Аренда» компании Apple Real Estate Владимир Родионов.
— При том что спрос находится на хорошем уровне, выбор на рынке стабильно широкий. Экспозиция растёт и регулярно пополняется новыми лотами — это и освобождающиеся из-под аренды квартиры, и вышедшие впервые на рынок после покупки и произведённых ремонтов. Срок экспозиции очень индивидуален, он может варьироваться от 7 до 35 дней, — добавил Владимир Родионов.
В массовом сегменте долгосрочной аренды ставки найма у квартир и комнат в мае-июне не изменились. Дело в том, что спрос сейчас невысокий. Он соответствует стандартному сезонному, но на 20% выше, чем был в июне прошлого года. При этом активность на массовом рынке сегодня отмечается только в сегменте самого дешёвого жилья. Так оценила ситуацию заместитель директора Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова.
— Снижения цен на арендном рынке мы не ждём, как и повышения. Летом рынок традиционно малоактивен. Сектор низкобюджетной недвижимости стоит выделить отдельно. Очень оживлённый спрос на такие предложения вымывает их из экспозиции. Сегодня уже наметился дефицит самых экономичных вариантов. В этих обстоятельствах ни о каких скидках речь даже не ведётся, — отметила Оксана Полякова.
При этом, по её словам, общее предложение аренды жилья не растёт и даже чуть сокращается. Такая ситуация связана с быстрым уходом из экспозиции наиболее дешёвых предложений. Но любопытно, что число комнат в базе компании увеличилось на 80% с начала года. Доля комнат в экспозиции существенно выросла — с 5,3% в январе до 11% сейчас. Стало больше людей, которые сдают комнаты в квартирах, где проживают сами. Если ещё в начале года среди наймодателей комнат их было около 30%, то сейчас — 50%.
