Ставки по ипотеке будут расти, а стоимость жилья остаётся стабильно высокой. В таких условиях покупатели всё чаще рассматривают альтернативу привычным кредитам. Как можно купить квартиру без ипотеки и с какими подводными камнями рискуют столкнуться покупатели?
Чтобы жить в своей квартире, теперь необязательно брать ипотеку. Растёт популярность альтернативных вариантов приобретения жилья. Среди них для покупателей новостроек можно выделить трейд-ин, лизинг и рассрочку.
— Запросов на лизинг к нам пока не поступало, поэтому мы ещё не прощупали этот инструмент. Трейд-ин — инструмент, который может быть использован для первоначального взноса на покупку квартиры в рассрочку. А вот рассрочка есть абсолютно во всех проектах всех классов. Это распространённый инструмент покупки. Особенно в кризис и, как правило, как только начинает штормить ипотеку, — рассказал финансовый директор компании Time Development Евгений Платонов.
По его оценкам, спрос на рассрочку с начала года вырос примерно на 10%. Это произошло после того, как отменили околонулевые ставки по ипотеке. Существует несколько видов рассрочки: беспроцентная и с фиксированным процентом на остаток долга. Процент, как правило, соответствует инфляции. В случае с рассрочкой оператором выступает застройщик. Он формирует и регулирует условия и руководит процессом.
Программы бывают разными и зависят от цикла строительства и ряда других факторов: например, от 20% и выше — первоначальный взнос и второй платёж при вводе дома в эксплуатацию. Чем выше первоначальный взнос — тем выгоднее застройщику. Чем короче период рассрочки — тем тоже выгоднее застройщику.
Другой вариант: делать от 20% первоначальный взнос и далее равными ежемесячными платежами до ввода дома в эксплуатацию. Беспроцентные варианты, как правило, рассматриваются на короткий срок, когда до сдачи дома осталось совсем мало времени. Вариант беспроцентной рассрочки наиболее предпочтителен для покупателей, но редко застройщики сейчас идут на это.
— Ещё вариант: делать все равные ежемесячные платежи с процентом на остаток долга до ввода дома в эксплуатацию. Но это сложные схемы продаж для операционной деятельности застройщика, для которого выбивание платежей с дольщиков становится непрофильной задачей. Да и банки, которые предоставляют проектное финансирование, не приветствуют подобные схемы. Всё это не даёт стабильного пополнения эскроу-счетов. Больше всего предложений по рассрочке в бизнес-классе и выше, когда для застройщика важна платёжеспособность клиента, а там она есть. В проектах комфорт-класса и ниже таких схем покупки намного меньше, — пояснил Евгений Платонов.
Он рассказал, что рассрочки являлись эффективными для застройщиков, пока не было проектного финансирования и практики эскроу-счетов. Тогда деньги от покупателей сразу попадали на счёт и не было внешнего контролёра за финансовыми потоками.
В конце прошлого года, когда ЦБ анонсировал отмену околонулевых ставок по субсидированной ипотеке, спрос на новостройки резко оживился. Люди хотели успеть «в последний вагон». Но начиная с января 2023 года число сделок по ипотекам просело. Вот в этот период всегда активизируются покупки по рассрочкам.
— Большим спросом также пользуется программа трейд-ин: зачёт одного объекта недвижимости в счёт другого. Среди преимуществ можно выделить заморозку старой стоимости квартиры. К тому же девелопер берёт на себя обязательства по перепродаже старой квартиры. Определённые категории граждан могут также воспользоваться государственной программой обеспечения доступным жильём, которая позволяет приобретать недвижимость на льготных условиях, — объяснил управляющий партнёр компании Prime Life Development Денис Коноваленко.
Сразу следует отметить, что альтернативные схемы приобретения жилья либо более дорогие, либо более рискованные по сравнению с ипотекой. На этот момент обратил внимание исполнительный директор венчурной площадки «Клуб инвесторов Москвы» Владислав Преображенский.
— Схема с лизингом может являться альтернативой ипотеке, но она априори дороже. Во-первых, лизинговая компания приобретает имущество на заёмные средства. Во-вторых, компания намеревается получить прибыль от сдачи этой недвижимости. Существуют варианты, когда переплата оправданна, но именно по этой причине эта схема имеет ограниченное применение, — пояснил Владислав Преображенский.
Другой альтернативой, по его словам, могут быть ссудно-сберегательные кассы (ССК). Суть их деятельности состоит в том, что член ССК (как будущий покупатель недвижимости) сначала копит вложенные деньги внутри данной системы, получая относительно небольшой доход на свои платежи. После того как он накапливает заранее определённый процент от стоимости необходимой недвижимости, ему выдают от ссудно-сберегательной кассы заём на покупку. Далее он выплачивает долг по займу с умеренным процентом (как правило, ниже стоимости рыночного ипотечного кредита).
— Данная схема вполне рабочая, но без дополнительных гарантий со стороны государства является более рискованной, чем ипотека, — продолжил Владислав Преображенский.
Тут стоит отметить, что сейчас создание и регулирование ССК активно обсуждается в правительстве и профильных министерствах. Это новый вид стимулирования для развития жилищного рынка, который может быть внедрён в ближайшее время.
