Почему следует уменьшать уровень субсидирования покупки строящегося жилья и заметен ли перегрев уже сейчас.
В Минфине хотят снизить долю льготных программ на первичном рынке ипотеки до 50%, сообщил «Известиям» директор департамента финансовой политики ведомства Иван Чебесков. По его словам, сейчас она достигает 80−90%. Ранее правительство уже повысило первоначальный взнос по льготным жилищным кредитам с 15 до 20%. В 2023-м выдачи субсидируемых ссуд подскочили, сказали в банках, добавив, что на рынке недвижимости есть ценовой перегрев. Программу с господдержкой следует продлить, но адресно, уверены эксперты. Это поможет выровнять стоимость квартир и помочь тем, кому они действительно нужны.
Снизить льготу
Сейчас льготные программы покрывают 80−90% всего первичного рынка ипотеки, сообщил «Известиям» директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков. По его словам, эта цифра должна снижаться — уровень субсидирования должен быть не 80−90%, а максимум 50%. Поэтому дальнейшее обсуждение пролонгации или изменения условий жилищного кредитования с господдержкой должно быть комплексным, считает он.
На жилищные программы расходуются большие средства из бюджета, поэтому нужно понимать, насколько они эффективны и как работают в совокупности, отметил Иван Чебесков. Он добавил: ипотека с господдержкой под 8% будет действовать до июля 2024 года. По его словам, пока не обсуждались ни ее продление, ни изменение ставки.
В сентябре правительство ужесточило условия по льготным программам жилищного кредитования. Кабмин повысил минимальный размер первого взноса с 15 до 20%, а также уменьшил на 0,5 п.п. максимальный размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования. Изменения касаются всех действующих ссуд с господдержкой. Документ опубликован 12 сентября, в силу он должен вступить через семь дней после этой даты.
После того как ЦБ внепланово повысил ставку до 12%, Минсельхоз объявил о временной приостановке выдачи сельской ипотеки. По этой программе можно было получить кредиты на покупку или строительство жилья под 0,1−3% годовых. Выдачу возобновят после изменения экономической ситуации, отмечается в сообщении ведомства.
Самая популярная среди россиян программа — ипотека под 8% на новостройки. По ней установлено ограничение на размер займа, однако льготу разрешается сочетать с рыночным кредитом (взять оставшуюся часть под более высокий процент). Действие меры поддержки продлено до 1 июля 2024 года.
Также в РФ работает семейная ипотека под 6%. Ее можно оформить для покупки жилья в новостройке или дома с земельным участком. Дальневосточная программа предусматривает жилищный кредит под 2% клиентам до 35 лет на недвижимость в ДФО. Для работников аккредитованных IT-компаний также есть специальные условия — при определенных условиях они могут оформить ссуду до 5%.
Продлить, но адресно
В крупнейших российских банках рассказали о росте выдач ипотеки в этом году и повышении спроса на льготные программы.
В ВТБ объем оформленных жилищных кредитов в 2023-м составил более 940 млрд рублей. Это в 1,5 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 30% — с восемью месяцами 2021-го, отметили в пресс-службе финорганизации. Там добавили: каждая вторая такая ссуда выдается по льготным программам. При этом интерес к ним усиливается на фоне роста ставок по классическим продуктам. Доля госпрограмм в общем объеме продаж продолжит увеличиваться и будет превалировать в IV квартале, ожидают в ВТБ.
Там подчеркнули: клиенты показывают высокую платежную дисциплину. В банке уверены, что после окончания действия льготной ипотеки в 2024 году, ее следует продлить и модернизировать. Например, выдавать конкретным категориям населения — врачам, учителям, многодетным семьям, а также в стратегически важных регионах — на Дальнем Востоке, в моногородах.
За восемь месяцев 2023-го в «Уралсибе» оформили жилищных кредитов на сумму 26,2 млрд рублей — в два раза больше результата того же периода в прошлом году, сообщили в пресс-службе банка. Там уточнили: в общем объеме выдач доля ипотеки для семей с детьми составила 46%, а программы с господдержкой — 44%.
Объем всех льготных выдач в общей структуре жилищных кредитов (не только на «первичке») в 2023 году составил 41% против 25% в прошлом году, отметил управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Михаил Прилепов. По его словам, объем выдач жилищных кредитов с господдержкой за этот период вырос на 65% среди клиентов банка.
По оценке спикера, сейчас на рынке недвижимости есть признаки перегрева. Для стабилизации ситуации следует выравнивать баланс, сокращая долю «первички».
Основная проблема — это дисбаланс цен на готовое и строящееся жилье, согласен заместитель председателя правления Абсолют Банка Антон Павлов. Он пояснил: разница в стоимости за квадратный метр доходит до 40%. Получается, что клиент покупает жилье в строящемся доме, а после его введения в эксплуатацию квартира сразу теряет в цене до нескольких десятков процентов.
Однако госпрограммы в условиях высоких ставок поддерживает ипотечный рынок и строительную отрасль, пояснил Антон Павлов. Если во второй половине 2024-го проценты по кредитам будут снижаться, то завершение льготной программы будет способствовать выравниванию цен.
Ипотеку с поддержкой под 8% можно продлить после июля 2024 года, но адресно, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Тогда, по ее мнению, мера поддержки не будет драйвером роста цен на жилье.
С этим согласна преподаватель кафедры экономики и финансов РАНХиГС Санкт-Петербург Екатерина Подольская. По ее словам, стоит направить программу на более справедливое распределение субсидий между разными слоями населения.
На первичном рынке равное соотношение льготной и обычной ипотеки будет комфортным, считает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев. На вторичном же подобные программы используются намного реже, поэтому и устанавливать желаемые пропорции там не требуется.
