В некоторых сегментах недвижимости зафиксирован острый дефицит предложения. Риелторы считают, что уже в августе и начале сентября это может серьёзно отразиться на ценах. Какого жилья становится меньше и как это повлияет на стоимости квартир и домов?
Какая недвижимость подорожает
Уже по итогам второго квартала было зафиксировано снижение объёма предложения на вторичном рынке Москвы. По сравнению с первым оно снизилось на 7,3%. Главная причина — высокий спрос. По итогам второго квартала 2023 года на вторичном рынке Москвы зарегистрировано 44 976 договоров купли-продажи (мены) жилья. Это на 67% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и сопоставимо со вторым кварталом спокойного 2021 года. Такие цифры привёл директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Он обратил внимание, что в третьем квартале, судя по клиентской активности, тенденция сохраняется. Сказывается сближение условий ипотеки для вторичного рынка и рынка новостроек, а также ценообразование. Большинство продавцов выставляют свои объекты по рыночной цене. Это позволяет реализовать ликвидный объект в течение одного месяца.
— Сейчас вторичный рынок квартир активизировался, как и рынок недвижимости в целом, включая загородную. Кроме того, мы отмечаем всплеск интереса к инвестиционным продуктам в недвижимость — на 30% за последнюю неделю. Причина — всё большее падение рубля и соответствующая этому политика Центробанка. Аналитики подогревают страхи граждан, предрекая рублю падение до 100−110 рублей за доллар. Очевидно, что в этих реалиях накопления обесцениваются, а недвижимость, её отделка и строительство дорожают. Происходит это из-за роста стоимости материалов, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
По его словам, квартир на вторичном рынке стало меньше, так как их купили люди, спасающие сбережения. Естественно, в первую очередь ушли наиболее ликвидные объекты стоимостью до 10 млн рублей — студии и бюджетные однокомнатные квартиры. Инвесторы же занимаются не только «флиппингом» (скупкой вторичных объектов), но и вложением средств в строящиеся объекты. Они понимают, что с ростом курса валют дорожать будет вся первичная недвижимость.
— Но не сегодня и не завтра, ведь материалы на ближайшее время уже закуплены, а в случае с квартирами — многие ЖК почти построены. На них, наоборот, сейчас застройщики предоставляют скидки. Но по завершении продаж текущих ЖК скидок не будет. При этом на некоторые ликвидные лоты МКД федеральные застройщики уже отменили акции. Так, стоимость ряда студий возросла на 500 000 рублей. Все понимают — дальше только дороже. Поэтому клиенты и инвестируют, — пояснил Максим Лазовский.
Он отметил, что ИЖС тут не является исключением. К тому же загородный рынок ожидает скорое введение эскроу-счетов. Это приведёт к росту цен на 10−15% минимум, так как строить будут на заёмные деньги. В целом активизация вторичного сегмента приведёт к росту активности на первичных рынках. Но не как самостоятельная причина, а как часть глобальной проблемы — обесценивания накоплений граждан.
Рост спроса на фоне падения рубля, считает Максим Лазовский, будет сопровождаться ситуативным ростом цен на вторичку и объекты высокой готовности. ИЖС и МКД на стадии котлована также будут дорожать.
В случае с загородными домами — индексация начнётся не ранее конца августа или начала сентября. В случае с новыми ЖК — скорее в четвёртом квартале 2023 года или даже в начале 2024 года.
Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов рассказал, что на вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 88,45 тысячи квартир. Это на 2,2% больше, чем в начале года, и на 22,7% больше, чем год назад. Предложение растёт, но накапливаются малоликвидные лоты — они становятся балластом для рынка. В связи с этим увеличивается средний срок пребывания квартир в рекламе.
Дмитрий Таганов подчеркнул, что дефицит квартир на вторичном рынке есть, но это дефицит именно востребованного жилья. Высоколиквидные квартиры продаются быстро, а низколиквидные остаются в продаже надолго.
— В последнее время мы видели отток клиентов с рынка новостроек на вторичку, так как разница цен по Москве составляла до 20% стоимости квартиры. Сейчас, когда ипотечная ставка начинается от 11,7% и, возможно, будет выше, часть клиентов вернётся на рынок новостроек, — считает директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.
По-прежнему сохраняется дефицит современных лотов с качественным ремонтом. При этом немало квартир, которые безрезультатно продаются долгие годы.
Обычно это переоценённые объекты, чьи владельцы убеждены в эксклюзивности своего предложения. Так охарактеризовала обстановку на рынке руководитель направления «Продажи» компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.
— Недавно общались с собственником, который с 2011 года периодически выставляет свою квартиру на рынок. Но поскольку рыночные цены и реальные предложения от покупателей не совпадают с его ожиданиями, квартира до сих пор не продана. Эти квартиры и ещё лет десять могут оставаться в продаже, если собственники не будут готовы уступить в цене, — пояснила Виолетта Хачатурова.
При этом она отметила, что предпосылок для снижения спроса и цен сейчас нет. Более того, при нынешней ситуации с курсом доллара она уверена, что показатели этого лета будут существенно выше, чем прошлого.
— Мы опять возвращаемся к рынку продавца. Предложение меньше спроса. А хороших вариантов ещё меньше. Скорее всего, нас опять ждёт рост цен, но умеренный. Подорожание не будет таким критичным, как в пандемию. Несмотря на то что вариантов стало меньше и конкуренция за ликвидные объекты усилилась, не стоит забывать о тщательной проверке недвижимости перед покупкой. На что стоит обратить внимание в первую очередь: соответствие сведений в ЕГРН, отсутствие обременений и признаков банкротства продавца, — отметил старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Сооснователь и CEO VIRA Александр Савельев рассказал, что из-за резкого роста курса доллара те собственники недвижимости на вторичном рынке, которые не нуждаются срочно в деньгах, сняли свои квартиры с продажи. При этом он считает, что уменьшение предложения на вторичке никак не отразится на рынке недвижимости, ведь основным драйвером здесь выступает льготная ипотека. Но рост курса доллара и увеличение ключевой ставки могут привести к росту цен на новостройки.
— Сокращение предложения вторички вызвано двумя факторами: высоколиквидные квартиры быстро продавались. По многим из них продавцы уступали в цене — скидки достигали 20%, если недвижимость нужно реализовать побыстрее. Например, ради покупки более комфортной новостройки. Ипотечные ставки на новое жильё колебались в ожидании роста (и этот прогноз оправдался), потому вторичное жильё ускоренно продавалось, — отметила руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина.
По её оценкам, на рынке строящейся недвижимости снижение числа вторичного жилья в продаже может вылиться в рост доли ипотеки. Ещё одно возможное последствие — повышение размера займа, необходимого для покупки новостройки.
Какие сегменты недвижимости более устойчивы к росту цен
В элитном сегменте Москвы во втором квартале 2023 года зафиксировали прирост продаж на 32% по сравнению с показателями предыдущего квартала. Основная причина — это отложенный спрос. Клиенты возвращаются к вопросу о покупке, так же как и возвращаются в страну ранее уехавшие. Ранее люди ожидали падения рынка, но цены продолжают расти — и откладывать покупку нет смысла. Такое мнение высказал руководитель отдела продаж городской недвижимости Barnes International Moscow Сергей Бондаренко.
— Мы видим повышенный спрос на недвижимость, много сделок. Как результат — количество предложений уменьшается. Впрочем, нет причин для беспокойства. Значительных изменений повышенный спрос не принесёт, — рассказал Сергей Бондаренко.
Если говорить о рынке первичной недвижимости, то какого-либо серьёзного нарушения в структуре объёмов, которые могут поступить в продажу, не наблюдается. Другое дело, что в рамках сбытовых программ отдельных компаний и проектов в продажу не поступает весь объём проекта одновременно. Это связано со стратегией выполнения плана продаж проекта и соответствия его предложения текущему спросу. Таким образом, цены на первичном рынке не должны вырасти из-за роста спроса на первичном. Такое мнение высказал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Какие тренды появились на рынке аренды
Дефицит наметился и в сфере аренды жилья. В первую очередь здесь заметен острый дефицит предложений экономкласса — они вымываются с рынка очень быстро. Если в июне и июле в старых границах Москвы (без ЗелАО) ещё можно было найти варианты за 25 тысяч рублей в месяц, то в августе минимальная арендная ставка — 27 тысяч. В этом году высокий спрос начался раньше обычного. Уже в последней декаде июля и в первой декаде августа спрос на 25% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Конечно, в таких условиях усреднённые цены увеличиваются. Об этом рассказала заместитель директора Управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
При этом она добавила, что арендаторы при недостатке жилья экономкласса не готовы активно переключаться на наём квартир более высоких ценовых категорий. Поэтому в сегменте комфорт нет ажиотажного спроса — и по-прежнему предоставляются скидки. Их дают ⅔ собственников. В среднем это 5−10%.
— На данный момент активизировался спрос на рынке аренды в сегментах бизнес и премиум. Это связано с возможностью арендаторов сменить локацию и качество съёмного жилья. Общая тенденция роста спроса пока усиливается, — рассказал руководитель направления «Аренда» компании Apple Real Estate Владимир Родионов.
В то же время у ликвидных лотов, отвечающих современным критериям качества, в престижных районах цены на 10−15% выше, чем у аналогичных квартир, но в худших локациях. И такая ситуация, считает Владимир Родионов, сохранится в ближайшие два-три месяца.
