На фоне роста курса валют инвесторы активно интересуются вложениями в недвижимость. Причём на рынке наметилось сразу несколько новых трендов. Обычная однушка уже не лучший вариант. Какую недвижимость сейчас лучше всего покупать, где и сколько на этом можно заработать?
Какую квартиру выбрать для инвестиций
Перед тем как покупать недвижимость, нужно определить цель инвестиций. Одно дело — приобретать жильё, чтобы получать стабильный доход от сдачи в аренду сразу же. Другое — делать инвестицию на будущее. Допустим, покупать квартиру в строящемся доме с перспективой переехать туда через несколько лет. Или приобретать жильё подрастающим детям. Иная тактика нужна при выборе жилья для посуточной аренды.
Если недвижимость приобретается для получения дополнительного источника дохода от сдачи в аренду, то нужно выбирать место, где хорошая транспортная инфраструктура. К тому же стоимость объекта не должна быть перегрета. Самым оптимальным вариантом при покупке недвижимости в жилом комплексе для последующей сдачи будет двухкомнатная квартира. Конечно, можно рассмотреть студию или однушку, но необходимо учитывать тот факт, что стоимость квадратного метра будет дороже.
Георгий Свиринспециалист по международным финансовым рынкам маркетплейса «Финмир»
Кроме транспортной инфраструктуры, необходимо учитывать локацию объекта инвестиций, обратить внимание, есть ли поблизости детский сад, школа, парк для прогулок, магазины.
— Самые выгодные предложения от застройщика обычно появляются на старте продаж. Если планируется приобретать квартиру для перепродажи, то самое лучшее время инвестирования — на этапе строительства, на стадии котлована. В это время цены минимальные, и можно будет продать квартиру дороже по переуступке прав, не дожидаясь сдачи дома. Основной проблемой для инвестора при покупке недвижимости является стоимость объекта. Если у покупателя есть наличные деньги, то можно рассчитывать на значительную скидку от застройщика — от 10%. Сейчас актуальны инвестиции в недвижимость в таких городах, как Краснодар, Казань, Самара, Саратов, Новороссийск, — добавил Георгий Свирин.
Говоря о вторичном рынке, следует назвать наиболее выгодным в плане инвестиций формат с отделкой и частичной или полной меблировкой. Количество таких предложений от ведущих агентств недвижимости год к году показывает положительную динамику. Об этом рассказал директор B2B-продаж и направления по работе с девелоперами и агентствами недвижимости мебельной компании Mr.Doors Александр Бегун.
По его словам, на первичном рынке в топ выходят однокомнатные квартиры. Не последнюю роль в выборе играет и наличие инфраструктуры и иных фишек от застройщика, которые могут снизить финансовую нагрузку покупателей. Речь идёт о сертификатах на дополнительные услуги, скидках. А вот форматы студий всё реже интересуют покупателей. Если говорить о наиболее перспективных с точки зрения инвестиций регионов, то это Москва, Санкт-Петербург, Черноморское побережье, а также Калининградский регион.
— Для инвестирования я своим клиентам всегда рекомендую приобретать квартиры на одну или две спальни. Капитализация таких объектов в горизонте двух лет будет намного выше, чем по другим вариантам жилья. Не рекомендую студии, так как на них спрос всегда ниже. Не стоит забывать, что целевая аудитория покупателей жилья — семья в возрасте 35−38 лет с одним ребёнком, — рассказал руководитель отдела продаж агентства недвижимости BELFORT Real Estate Investment Денис Крисятецкий.
Сколько можно заработать на аренде дома
По данным ЦИАН, доля людей, которые покупают для инвестиций загородную недвижимость, выросла в 2023 году вдвое по сравнению с 2021 годом. Теперь в Московском регионе она составляет 8%.
Последние пару лет не теряет актуальности посуточная аренда коттеджей. При этом разнообразие и качество предоставляемого жилья оставляют желать большего и лучшего, соответственно. На сайтах объявлений можно найти различные предложения стоимостью от 4000 до 50 000 рублей, а порой и выше. Казалось бы, предложения на любой вкус и кошелёк. Однако это не совсем так.
— Есть множество вариантов аренды очень больших коттеджей (от 200 м²), которые подойдут для больших компаний, а также совсем маленьких домиков (30 м²), планировочное решение которых предусмотрено для отдыха максимум двоих людей. А вот дома средней площади встречаются значительно реже, но именно на них и есть спрос, — рассказал директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.
Основная целевая аудитория домов под посуточную аренду — семьи с детьми. Это люди, которые хотят вырваться из каменных джунглей на природу как на выходные, так и среди рабочей недели (многие теперь работают удалённо). И вот именно для них предложение очень ограниченно.
Снимать гигантский коттедж для семьи из трёх человек за 20 000 — 30 000 в сутки нерационально. А ютиться в домике с одной спальней также понравится немногим. Поэтому рациональной инвестицией сегодня является строительство коттеджа площадью от 50 до 100 м², обладающего разумной планировкой. На этот момент обратил внимание Вячеслав Котлов.
Если дом спланирован эргономично, то и на 50 м² семья с двумя детьми будет чувствовать себя вполне комфортно. В доме будет и кухня-гостиная для семейных вечеров, и две, а то и три изолированные спальни. Таких предложений на рынке совсем немного.
— Вторая проблема большинства коттеджей под аренду — это качество дома и инженерии. Экономия на строительстве приводит к тому, что в доме некомфортно как летом, так и зимой. Трясущиеся полы, мостки холода, плохая шумоизоляция стен — всё это типичные проблемы домов, построенных с целью извлечения прибыли. Такие неприятности — следствие несоблюдения технологий строительства. А плохой напор воды, отсутствие вентиляции и некомфортная температура в доме — следствие экономии на инженерных системах дома. При этом весь букет перечисленных проблем сказывается на отдыхе потребителя. Как вы думаете, захочет ли гость посетить ваш дом снова после такого уик-энда? — добавил Вячеслав Котлов.
По его оценкам, эффективной инвестицией станет строительство быстровозводимого дома площадью от 50 до 100 м² для всесезонного проживания, в котором будет комфортно и летом, и зимой. То есть нельзя экономить на теплоизоляции: тогда в холодное время года в жилье не будет холодно, летом оно не будет перегреваться, а затраты на отопление и кондиционирование будут небольшими. Также очень важно создавать в доме систему вентиляции, иначе гостям будет некомфортно из-за отсутствия нормального воздухообмена.
Что касается архитектуры, потребитель предпочитает современные стили — барнхаус, А-фрейм или хай-тек. Плюсом станет панорамное остекление — неизменный тренд последних лет. А дополнительным бонусом станет открытая терраса, где можно будет поужинать или позагорать. Этим параметром также не стоит пренебрегать. Повысит ликвидность объекта наличие на участке бани, а также установка чана, который можно использовать и как купель.
Такой дом можно будет сдавать от 9000 до 15 000 рублей за сутки, в зависимости от локации — её удалённости, уникальности, наличия поблизости водоёмов и интересных объектов.
— Конечно, большой коттедж сдаётся за куда более привлекательную стоимость, но небольшой комфортный дом не будет простаивать и в результате окажется куда более выгодной инвестицией. При этом на его строительство и обслуживание придётся потратить куда меньше, а значит, срок окупаемости будет меньше. Качественный каркасный дом площадью 70 квадратных метров можно построить «под тапочки» за пять миллионов рублей. В эту сумму уместится даже недорогая мебель. За год при аренде 25 дней в месяц, без учёта сезонных скачков цен, он принесёт в среднем 3,5 миллиона. А значит, инвестиция начнёт работать в плюс через полтора года, — подсчитал Вячеслав Котлов.
Строительство аналогичного дома в 200 м² обойдётся как минимум в 17 000 000. При сдаче дома за 25 000 рублей в сутки полмесяца (что является хорошей заполненностью), за год он принесёт примерно 4,5 миллиона. А значит, окупаться будет не менее четырёх лет.
— С приходом в 2024 году эскроу-системы в загородную недвижимость её стоимость резко возрастёт, на 10−12% минимум. Ведь застройщики будут строить не на деньги клиента, а на заёмные средства банка. Оплату клиента они «увидят» на своём счёте только после сдачи дома. Кроме того, в сегменте ИЖС появились предложения паевого инвестирования согласно купленным квадратным метрам с порогом входа от 100 000 рублей. Внесённая сумма инвестирования чётко привязывается к количеству выкупленных квадратных метров. А прибыль рассчитывается из их рыночной стоимости уже на момент продажи объекта — и эта цена будет точно дороже, чем сейчас, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
По его словам, такое предложение выгодно инвестору, кто хочет спасти деньги от инфляции, но не в состоянии купить объект недвижимости целиком. В целом на низком этапе рынка с высокой инфляцией и ставкой ЦБ стоит покупать, а при активизации рынка стоит дождаться пика цен и продавать. Это правило инвестора работает и сегодня и будет работать в 2024 году.
В чём преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость
Что касается коммерческих площадей, то выбор следует делать на современных жилых комплексах, где хороший пешеходный трафик, поблизости есть метро или оно находится в стадии строительства. По метражу оптимальный вариант — от 80 до 120 м². Такую рекомендацию дал Георгий Свирин.
В коммерческой недвижимости есть большой потенциал в помещениях, расположенных на территориях крупных ЖК. При продолжающемся снижении трафика в ТЦ россияне отдают предпочтение расположенным в непосредственной близости к дому салонам красоты, медицинским клиникам, магазинам.
Продолжает расти и количество интернет-покупок, поэтому пункты выдачи заказов крупнейших маркетплексов также будут нуждаться в таких помещениях. Такое мнение высказал Александр Бегун.
— Если ранжировать объекты по степени интереса инвестора, то на последнее место я поставил бы апартаменты: сейчас на них вернули налог и инвестиционная привлекательность там резко снизилась. Коммерческая недвижимость традиционно интересна, но здесь многое зависит от ниши бизнеса и выбора самого объекта. Я бы рекомендовал рассматривать туристические объекты и рекреационную инфраструктуру, то есть гостиницы, кафе, зоны проката и отдыха. Внутренний туризм уже получил большое развитие и наращивает потенциал, — добавил Максим Лазовский.
